Phương pháp xác định số thuế phải nộp đối với mỗi thửa đất được quy định chi tiết tại Điều 8, Thông tư 153/2011/TT-BTC, cụ thể như sau:
2.1. Số thuế SDĐPNN phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư này sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác định theo công thức sau:
| Số thuế phải nộp(đồng) | = | Số thuế phát sinh(đồng) | – | Số thuế được miễn, giảm (nếu có)(đồng) |
| Số thuế phát sinh(đồng) | = | Diện tích đất tính thuế(m2) | x | Giá của 1m2 đất(đồng/m2) | x | Thuế suất(%) |
2.2. Đối với đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư (bao gồm cả trường hợp có tầng hầm) và công trình xây dựng dưới mặt đất thì số thuế phải nộp được xác định như sau:
Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế được miễn, giảm (nếu có)
| Số thuế phát sinh | = | Diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân | x | Hệ số phân bổ | x | Giá của 1m2 đất tương ứng | x | Thuế suất |
Trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất:
| Số thuế phát sinh | = | Diện tích sử dụng công trình của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân | x | Hệ số phân bổ | x | Giá của 1m2 đất tương ứng | x | Thuế suất |
2.3. Trường hợp đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư này sử dụng vào mục đích kinh doanh mà không xác định được diện tích đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thì số thuế phát sinh được xác định như sau:
| Số thuế phát sinh | = | Diện tích đất sử dụng vào kinh doanh(m2) | x | Giá của 1m2 đất(đồng) | x | Thuế suất(%) |
| Diện tích đất sử dụng vào kinh doanh(m2) | = | Tổng diện tích đất sử dụng | x | Doanh thu hoạt động kinh doanh |
| Tổng doanh thu cả năm |
VÍ DỤ 1:
Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở tại các quận, huyện khác nhau, trong đó có hơn 01 thửa đất vượt hạn mức đất ở tại nơi có quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Bà C có 3 thửa đất ở đã có quyền sử dụng đất tại 3 quận, huyện khác nhau thuộc thành phố Hà Nội, như sau:
| Địa điểm(quận, huyện) | Diện tích(m2) | Hạn mức(m2) | Giá 1m2 đất tính thuế(tr/m2) |
| Hoàn Kiếm | 300 | 100 | 50tr/m2 |
| Ba Đình | 400 | 110 | 40tr/m2 |
| Ba Vì | 50 | 400 | 2tr/m2 |
| Tổng số | 750 | ||
– Bà C phải tính thuế cho từng thửa đất và nộp thuế tại Chi cục Thuế nơi có đất chịu thuế như sau:
+ Tại Hoàn Kiếm: số thuế đất phải nộp được xác định như sau: 100m2 diện tích đất trong hạn mức áp dụng thuế suất 0,03%, 200m2 diện tích đất ngoài hạn mức áp dụng thuế suất 0,07%, cụ thể là:
100 x 50tr x 0.03% + 200 x 50tr x 0.07% = 8,5 (tr đ)
+ Tại Ba Đình: số thuế đất phải nộp được xác định như sau: 110m2 diện tích đất trong hạn mức áp dụng thuế suất 0,03%, 290m2 diện tích đất ngoài hạn mức áp dụng thuế suất 0,07%, cụ thể là:
110 x 40tr x 0.03% + 290 x 40tr x 0.07% = 9,44 (trđ)
+ Tại Ba Vì: số thuế đất phải nộp được xác định như sau: 50m2 diện tích đất trong hạn mức áp dụng thuế suất 0,03%, cụ thể là:
50 x 2tr x 0.03% = 0,03 trđ.
Tổng số thuế phải nộp là: 17, 97 trđ (= 9,44 + 8,5 + 0,03)
– Do Bà C thuộc diện phải khai tổng hợp đối với diện tích đất vượt hạn mức nên Bà phải thực hiện như sau:
* Nếu Bà C lựa chọn hạn mức tính thuế tại quận Hoàn Kiếm
+ Tổng diện tích đất chịu thuế: 750m2.
+ Diện tích đất trong hạn mức: 100m2 đất tại Hoàn Kiếm (thuế suất 0.03%, giá đất tại Hoàn kiếm).
+ Diện tích đất vượt hạn mức là:
Diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức là 300m2 (thuế suất 0.07%), bao gồm: 200 m2 là phần diện tích còn lại của thửa đất tại Hoàn Kiếm và lấy thêm phần diện tích 100 m2 của thửa đất tại nơi khác, nhưng nếu lấy tại nơi nào thì phải lấy hết diện tích của thửa đất tại nơi đó (phần diện tích 100 m2 này có thể được lấy của thửa đất ở Ba Đình hoặc Ba Vì do người nộp thuế lựa chọn. Tuy nhiên, do giá đất tại Ba Đình cao hơn giá đất tại Ba Vì, nên người nộp thuế sẽ lấy thêm phần diện tích của thửa đất tại Ba Đình )
Diện tích vượt trên 3 lần hạn mức là 350m2 (thuế suất 0.15%), bao gồm: 300m2 là phần diện tích còn lại của thửa đất tại Ba Đình và 50m2 là toàn bộ diện tích của thửa đất tại Ba Vì.
Số thuế phải nộp sẽ là:
100 x 50tr x 0.03% + {200 x 50tr + 100 x 40tr} x 0.07% + {300 x 40tr + 50 x 2tr } x 0.15% = 29, 45 trđ.
Số thuế còn phải nộp là: 29, 45 – 17, 97 = 11,48 trđ
* Nếu Bà C lựa chọn hạn mức tính thuế tại quận Ba Đình thì:
+ Tổng diện tích đất chịu thuế: 750m2.
+ Diện tích đất trong hạn mức là 110m2 (thuế suất 0.03%).
+ Diện tích đất vượt hạn mức là:
Diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức: 330m2 (thuế suất 0.07%), bao gồm: 290 m2 là phần diện tích còn lại của thửa đất tại Ba Đình và lấy thêm phần diện tích 40 m2 của thửa đất tại Hoàn Kiếm (phần diện tích 40 m2 này có thể được lấy của thửa đất ở Hoàn Kiếm hoặc Ba Vì do người nộp thuế lựa chọn. Tuy nhiên, do giá đất tại Hoàn Kiếm cao hơn giá đất tại Ba Vì nên người nộp thuế sẽ lấy thêm phần diện tích của thửa đất tại Hoàn Kiếm).
Diện tích vượt trên 3 lần hạn mức: 310m2 (thuế suất 0.15%), bao gồm: 260m2 là là phần diện tích còn lại của thửa đất tại Hoàn Kiếm và 50m2 là toàn bộ diện tích của thửa đất tại Ba Vì.
Số thuế phải nộp sẽ là:
110 x 40tr x 0.03% + {290 x 40tr + 40 x 50trđ} x 0.07% +{ 260 x 50trđ + 50 x 2trđ} x 0.15% = 30, 49 trđ.
Số thuế còn phải nộp là: 30,49 trđ– 17,97 trđ = 12, 52 trđ
VÍ DỤ 2:
Trường hợp đất ở của hộ gia đình tại chung cư không có tầng hầm. Cụ thể:
Gia đình chị M là gia đình công chức, sống tại Khu nhà C3 Thành Công, quận Ba Đình, Hà Nội; Căn hộ có diện tích 50m2. Khu nhà có 5 tầng, mỗi tầng 8 căn hộ, diện tích mỗi căn hộ như nhau. Theo hồ sơ thì diện tích đất xây dựng của khu nhà là 460 m2. Giá đất do UBND TP Hà Nội quy định là 40 triệu đồng/m2.
Số thuế SDĐPNN chị M phải nộp được xác định như sau:
| Số thuế phải nộp = | 50 x | 460 | x 40trđ x 0,03% = 0, 138 (trđ) |
| 50 x 8 x 5 |
